# 개별공시지가 개념
개별공시지가는 표준 공시지가를 이용하여 산정한 개별토지의 단위면적 당 가격(원/㎡)을 의미합니다. 다시 말해, 매년 국토교통부 장관이 전국 토지 중 대표성이 높은 표준지 약 50만 필지를 선정한 후 단위면적(㎡)당 적정가격인 공시지가를 결정하게 되는데, 시장, 군수, 구청장 등은 표준지의 공시지가를 기준으로 개별토지의 단위면적(㎡) 당 적정가격인 개별공시지가를 산정하게 됩니다.
개별공시지가는 주거용, 상업용, 공업용 등 개별토지의 용도, 도로/교통조건 등이 유사한 표준지와 비교 후 토지가격비준표에 의거하여 그 차이에 따른 가격배율을 산출하여, 표준공시지가에 가격배율을 곱하여 산정하게 됩니다.
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○ 개별공시지가 = 가격배율 × 표준지 공시지가 |
그렇다면 왜 개별공시지가에 대해 신경을 쓰는걸까요? 그 이유는 개별공시지가가 양도소득세, 상속세, 종합부동산세 등의 국세 + 취득세, 등록세 등 지방세 + 개발부담금, 농지전용부담금 등 부담금의 부과기준으로 활용되기 때문입니다.
개별공시지가는 1월 1일을 기준으로 5월 31일까지 공시하고, 개별공시지가에 대해 이의가 있을 시에는 공시일로부터 30일 이내 서면으로 시장 · 군수 · 구청장 등에게 이의를 신청할 수 있으며, 이의 신청내용이 수용될 시에는 개별공시지가를 조정한 후 다시 공시한다고 합니다.
# 개별공시지가 조회방법
개별공시지가는 해당 시·군·구청 홈페이지에서 조회 가능합니다. 그런데 '부동산 공시가격 알리미 사이트(realtyprice.co.kr)'에 시·군·구청별 홈페이지를 정리해놓았기 때문에, 부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속하셔서 확인해보시는 것을 추천드립니다.
개별공시지가 홈페이지 우측 상단에 '개별공시지가' 탭을 클릭하십니다. (개별 공시지가 외에 공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격을 조회하시고자 하시면 좌측에 해당 아이콘을 클릭하셔서 확인하시면 됩니다)
'개별공시지가' 탭을 클릭하시면 개별공시지가 열람서비스는 해당 시·군·구청홈페이지를 이용해야 한다고 합니다.
서울특별시를 클릭해보니 위와 같은 화면이 뜨게 됩니다. 구, 동, 지번 등을 입력하고 검색을 누르시면 개별공시지가를 쉽게 열람하실 수 있습니다.
# 2021년 공동주택 공시가격 관련사항
2021년 공시지가 상승률은 19.08%로 다른 연도의 상승률이 대부분 한 자리 수인점을 감안하면 크게 상승한 것이며, '07년 이후로 상승률이 최대치입니다.
지역별로 살펴보면 세종시가 70.68%로 제일 높으며, 서울, 경기, 부산, 울산 등도 높은 상승률을 보였습니다.
공동주택 공시가격은 크게 상승하였지만, 국토교통부는 '21년부로 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 재산세율은 인하(구간별 0.05%p)함에 따라 전년에 비해 재산세 부담은 더 낮아졌다고 합니다.
가격대별 재산세 변동을 추정해보면 위의 표와 같습니다. 부산 북구에 있는 공시가격 약 2.7억원의 아파트는 작년 기준으로 재산세가 48.1만원이었지만 '21년에는 41.1만원으로 감소하게 되는 것입니다.
6억원 이하는 재산세가 증가하지만 6억원을 초과하는 주택은 재산세가 증가하게 됩니다. 서울에는 공시가격 6억원을 초과하는 주택이 무려 29.4%인데, 서울의 주택 약 30%는 재산세 부담이 더 커진거고, 나머지 70%는 재산세 부담이 적어진 것이라고 할 수 있네요. 전국적으로 봤을 때는 약 7.9%가 재산세 부담이 증가한 것이고, 나머지 92.1%는 재산세 부담이 감소한 것입니다. 그런데 최근 뉴스 기사에 따르면 서울 주택 평균 가격이 9억원을 돌파했다고 하는데 서울 주택의 70%가 공시가격 6억원 이하라니? 뭔가 이상하지 않나요?
국토교통부에서 발표한 서울 주택 중위가격은 약 3.8억원 정도라고 합니다. 중위가격은 전국 주택을 가격 순으로 나열하였을 때 딱 중간 순위에 있는 아파트 가격을 의미합니다. 주택가격 평균이라는 조금 다른 개념이지만, 그래도 중위가격이라는 지표를 통해서 대략적으로 서울의 평균적인 주택가격의 수준을 알 수 있죠.
서울 주택의 평균가격이 9억원인데, 서울 주택의 중위가격은 3.8억원이니 차이가 많이 나죠. 이유는 공시가격은 시세의 65% 수준이기 때문입니다. 9억의 65% 수준이면 약 6억원인데 그래도 차이가 많이 나는데, 두 번째 이유는 국토부에서 말하는 주택은 아파트만 포함이 되는 것이 아니라, 단독주택, 다세대주택, 판자촌, 움막 등 지붕만 있으면 주택으로 간주하기 때문입니다. 그러므로 국토부의 계산에 따라 6억원 이상의 주택을 소유하고 있는 29.4%만 세부담이 커진다고 하지만 서울의 아파트 기준으로 보면 세부담이 증가하는 비율은 29.4%보다 훨씬 높을 것으로 추정됩니다.
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